Immobilienberentung

Rente über die eigene Immobilie - Hier beginnt etwas völlig Neues aber wohl ganz tolles !

Rentenhypothek Die Hannoversche Leben bietet speziell für Senioren eine Rentenhypothek an. Der Versicherer beleiht das Gebäude bis zu 60 Prozent und zahlt den Kredit einmalig oder in bis zu sieben Teilbeträgen aus. Der Zins ist festgeschrieben und beträgt für ein Darlehen von 150.000 Euro aktuell 4,82 Prozent. Im Unterschied zum Umkehrdarlehen muss der Kredit aber getilgt werden, mit mindestens ein Prozent pro Jahr. Das Angebot ist vor allem eine Option zur Finanzierung einmaliger Aufwendungen. Dafür ist die Kreditvergabe an Bonitätskriterien geknüpft, die auch für normale Hypothekendarlehen gelten. Für Einkommensschwache kommt die Finanzierungsform nicht infrage.
Verkauf gegen Leibrente Bei dem Modell wird das Eigentum tatsächlich übertragen. Der Käufer verpflichtet sich, bis zum Tod des Bewohners eine Rente zu zahlen. Stirbt er früh, erhält der Käufer das Haus unter dem Marktwert, umgekehrt zahlt er unter Umständen drauf. Die HypoVereinsbank bietet seit einigen Jahren einen Marktplatz an, auf dem Interessenten zusammenkommen können. Die Nachfrage ist nach Aussage der Bank gering. Neben dem hohen Risiko haftet dem Model ein negatives Image an: Denn es ist eine pure Wette auf Leib und Leben.
Erbpacht Statt das Haus zu verkaufen, können ältere Menschen auch nur das Grundstück abtreten und sich gleichzeitig ein Erbbaurecht einräumen lassen. Dabei bleibt die Immobilie im Eigentum der Rentner und ist trotz der Finanzspritze unbelastet. Nachteil: Die Hausbesitzer müssen jährlich einen Erbbauzins bezahlen, der zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes beträgt. Zudem kann später der Verkauf oder der Ausbau des Hauses von der Zustimmung des Erbpachtgebers abhängig sein.

Siegmar Kocea und seine Frau Antje genießen das Rentnerdasein. "Etwa 150 Tage im Jahr reisen wir", erzählt der 72-Jährige. "Uns geht es wirklich gut", freut er sich und ist unterwegs auf die Insel Sylt. Eigentlich wohnt er mit seiner Frau an der Schwäbischen Alb. Dort besitzen die beiden ein großes Haus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche, Dachgarten und offenem Kamin. "Einfach toll", schwärmt Kocea. Doch so schön die eigenen vier Wände auch sind, im Alter werden sie für viele zur Belastung. Deswegen traf das Paar im vergangenen Jahr eine folgenreiche Entscheidung: Es übergab das Haus an die Stiftung Liebenau und erhält nun eine Leibrente dafür. Um die Instandhaltung kümmert sich seither die Stiftung. "Ich bin froh, dass wir uns keine Gedanken mehr darüber machen müssen, ob die Heizung kaputt geht oder das Dach undicht wird", sagt Kocea.

In den kommenden Jahren dürften sich viele ältere Menschen fragen, ob es sich für sie noch lohnt die eigenen vier Wände zu halten und vor allem zu erhalten. "Knapp ein Drittel (32,4 Prozent) aller Wohneigentümer in Westdeutschland sind heute älter als 65 Jahre", sagt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln. In den neuen Bundesländern sei der Anteil mit 26 Prozent etwas geringer. Wenn die Rente nicht allzu üppig ausfällt, die Instandhaltung des Hauses und die Pflege des Gartens Geld und Kraft kosten, wird es schwierig. Viele möchten die eigenen vier Wände aber nicht einfach so verkaufen. Auch das Ehepaar Kocea tat sich damit schwer. "Wir fühlen uns in dem Haus wohl." Es entschied sich darum, den Bau der Stiftung zu übertragen.

Eine alte Idee

Das eigene Haus gegen eine Leibrente abzugeben - die Idee beschäftigt Banker und Immobilienexperten schon länger. In den Vereinigten Staaten und Großbritannien kommt das häufiger vor, in Deutschland konnten sich Finanzinstitute mit dem Konzept bisher nicht durchsetzen. So scheiterte die Hypovereinsbank vor einigen Jahren mit einer entsprechenden Offerte. "Wir waren Mittler zwischen Käufer und Verkäufer eines Hauses und haben uns um die Finanzierung gekümmert", erklärt ein Sprecher. Entscheidend sei gewesen, dass der Verkäufer lebenslang in der Immobilie bleiben konnte. "Die Nachfrage war sehr gering. Deswegen bieten wir das nicht mehr aktiv an", sagt er. Das Angebot der Stiftung Liebenau stößt trotzdem auf Interesse. Das mag daran liegen, dass die Objekte nach dem Tod an eine gemeinnützige Institution gehen. "Wir haben das Gefühl, wir tun so noch etwas Gutes, denn schließlich arbeitet die Stiftung karitativ", sagt Kocea. Er und seine Frau haben keine Kinder. Auch der Verband der öffentlichen Banken hat sich dem Thema angenommen. Dort sieht man durchaus Bedarf für ein passendes Produkt und hat darum die Förder-Immorente entwickelt. Wenn alles klappt, könnte die Investitionsbank Schleswig-Holstein damit im Herbst in den Vertrieb gehen. Die Gremien des Hauses müssen das Ganze noch absegnen. Das Besondere an dem Produkt: Der Kunde erhält ein Darlehen für seine Immobilie. Es wird in gleich bleibenden Raten ausgezahlt, und zwar bis zum 110. Lebensjahr. Die Banker haben Sterbetafeln und Statistiken gewälzt und festgestellt: So alt wird kaum jemand. Das bedeutet, das Risiko, dass man irgendwann keine Zahlungen mehr erhält, ist fast nicht vorhanden. Die Garantie kostet aber. In den ersten Jahren werden dem Kunden dafür Gebühren berechnet, für das Darlehen muss er Zinsen zahlen. Als Beispiel: Eine 75-Jährige würde für einen beleihbaren Immobilienwert von 200 000 Euro monatlich 306 Euro erhalten, und zwar bis zum 110. Lebensjahr.


Schwierige Bewertung

Der Schuldenberg wächst quasi mit jeder monatlichen Überweisung. "Stirbt der Darlehensnehmer, enden die Zahlungen. Die Erben müssen sich entscheiden, ob sie den Kredit zurückzahlen und die Immobilie behalten wollen oder ob sie die Immobilie verkaufen und dafür den Rest des Geldes bekommen", erklärt Axel Vogt von der Investitionsbank Schleswig-Holstein. Die Bewertung der Immobilien ist allerdings nicht ganz einfach. Es kommt schließlich nicht auf den aktuellen Wert an, sondern auf den, der langfristig - also zum Ende der Darlehenslaufzeit - bei einem Verkauf erzielt würde. Er bildet die Grundlage für die maximale Höhe des Darlehens. Die Banker müssen also einen Blick in die Zukunft wagen und danach kalkulieren. Außerdem muss sicher gestellt werden, dass der Besitzer trotz des Kredits noch Geld ins Haus investiert. "Ob sich das für den einzelnen Kunden lohnt, muss man durchrechnen. Die Bank nimmt schließlich Aufschläge und verlangt Zinsen für das geliehene Geld", sagt Voigtländer. Vogt von der Investitionsbank Schleswig-Holstein ist jedenfalls optimistisch. Das Interesse sei da, sagt er. "Bei uns haben sich schon mehr als 1000 Personen gemeldet." Vogt glaubt: "Der Zeit ist reif. Die Gruppe derjenigen, die so ein Produkt benötigen, wird immer größer."