Russland (Immobilienmarkt)


GfK GeoMarketing hat aktuell Daten aus eigenen Erhebungen und Vor-Ort-Studien zu den 39 wichtigsten Städten in Russland zusammengestellt. Diese bieten teils überraschende Erkenntnisse über die Einzelhandelssituation in Russland.

Der russische Markt bietet aufgrund seiner Größe, eines erheblichen Nachholbedarfs und Modernisierungsstaus sowie der wirtschaftlichen Wachstums­perspektiven sehr vielfältige Chancen für expandierende Unternehmen und Investoren. Das gilt inzwischen nicht mehr nur für die Weltmetropole Moskau mit Prestige-Objekten wie etwa dem höchsten Wohnhaus Europas ("Triumph Palast") oder dem mit Fertigstellung größten Gebäude der Welt ("Crystal Island"). Auch mit gigantischen Mega-Einkaufszentren der Inter IKEA Group und den Luxus-Malls russischer Oligarchen drückt Moskau sein neues Selbstverständnis als Taktgeber und Trendsetter internationa­ler Architektur-Moden aus. Jedoch sind inzwischen auch schon alle secondary- und third-cities Russlands auf dem Radar internationaler Filialisten und Investoren aufgetaucht.

Problematisch ist dabei die oft unzureichende Datengrundlage, auf der Ent­scheidungen derzeit von vielen Unternehmen, die den Anschluss nicht verpassen wollen, gefällt werden. Aus Expertensicht sind einige solcher Projekte schon heute gescheitert, was etwa durch eine mangelnde Kundenfrequenz oder ein fehlendes Umsatzpotenzial bei Vor-Ort-Studien von GfK GeoMarketing belegt wird. Der russische Markt kann daher gleichermaßen attraktiv wie schwierig bezeichnet werden. Ohne Experten-, Sprach- und Vor-Ort-Kenntnisse ist es kompliziert bis unmöglich, die Zuverlässigkeit von offiziellen wie kommerziellen Informationsquellen zum vorhandenen Potenzial, der Infrastruktur oder bereits in Planung befindlichen Projekten zu beurteilen.

GfK GeoMarketing konnte über mehrere Vor-Ort-Studien in verschiedenen Metropolen sowie durch umfangreiche Recherchen und eigene Marktdaten-Erhebungen die verfügbare Datenbasis ausbauen. In Hinblick auf die Situation für den Einzelhandel und Investoren in Russland liegt damit erstmals ein umfassender Marktüberblick der 39 wichtigsten Standorte vor.

Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in Russland
Die Metropolen Moskau mit über 10 Mio. Einwohnern und St. Petersburg mit 4,5 Mio. Einwohnern stellen eine Liga für sich dar. Das Poten­zial Russlands wird aber auch daran deutlich, dass es neun - vielleicht bald zehn - weitere Millionenstädte gibt, die jeweils eine riesige Nach­frage­­­platt­form für den (internationalen) Einzelhandel bieten.

Interessant sind dabei zunächst die Städte, in denen die Einwohner eine hohe persönliche Kaufkraft besitzen und somit Zielkunden für die ins Land kommenden internationalen Einzelhandelsfilialisten sind.

Auch im Ranking nach dem GfK Kaufkraftindex je Einwohner liegt Moskau wiede­rum unangefochten auf Platz Eins. Gefolgt wird die Hauptstadt jedoch von der - schon nicht mehr jedem Mitteleuropäer geläufigen - westsibirischen Stadt Tjumen. Weitere Städte mit weit überdurch­schnitt­lichen Kaufkraftindizes sind von der Ölindustrie oder anderen einzelnen Wirt­schafts­zweigen stark bestimmte Städte wie etwa Ufa, Krasnodar, St. Petersburg, Perm, Jekaterinburg oder Togliatti. Die starken Abweichungen vom Landesdurchschnitt bei einigen wenigen Städten verdeutlichen zugleich die großen Unterschiede im privaten Wohlstand zwischen den Städten und Regionen Russlands. In Folge der ungleichen wirtschaftlichen Entwicklung der verschiedenen Branchen und Regionen und damit der regionalen Einkommenssituation ballt sich die kaufkräftigere Bevölkerung an noch relativ wenigen Orten, während im Rest des Landes die Menschen mit erheblich geringeren Einkommen auskommen müssen.

Neben der GfK Kaufkraft und Einwohnerzahl sind das gesamte Einzugsgebiet der jeweiligen Stadt und die dort lokalisierten Potenziale ein weiterer entscheidender Faktor für mögliche Expansionen oder Investitionen.

Während im vorderen Drittel wieder Moskau und St. Petersburg dominieren, macht Rostow am Don den Sprung in die Top 10, auf Rang 8. Auch außerhalb der Top 10 nach Kaufkraftsumme im gesamten Marktgebiet zeigt sich, dass vor allem Städte wie Novo­kuzneck, die Industriestadt Tula oder das in Tatarstan gelegene Nabereschny Tschelny und auch die Exklave Kaliningrad ein wesentlich höheres Nachfragepotenzial bieten, als der alleinige Blick auf die Einwohner­zahl der Städte selbst erkennen lässt.

Shoppingcenterausstattung pro Einwohner als wichtige Kenngröße
Mit Blick auf mögliche Chancen und Risiken für Projektentwicklungen stellt auch die Shoppingcenterfläche je Einwohner eine wichtige Kenngröße dar. In dieser Betrachtung zeigt sich, dass Städte wie etwa St. Petersburg, Samara, Ufa oder Jekaterinburg bereits eine sehr hohe Ausstattung mit Shoppingcenter­fläche besitzen. Die Metropole Moskau landet dagegen derzeit lediglich auf Platz 8 des Ranking der 39 größten Städte Russlands. Dabei ist allerdings die übervolle Projektpipeline noch nicht berücksichtigt - die Kennziffer Shoppingcenterfläche je Einwohner in Moskau wird in den nächsten Jahren von derzeit 165 m² je 1.000 Einwohner * erheblich hoch­schnellen. Ebenfalls noch Chancen für Projektentwicklungen bieten mit einer derzeit noch sehr niedrigen Shoppingcenter-Ausstattung vor allem die so genannten secondary- und third-cities, etwa Tomsk, Irkutsk, Astrachan oder Lipeck.

(* Es wurden nur Shoppingcenter mit mehr als 20.000 m² GLA (Gross leasable area) betrachtet.)

Wachstumsraten versus Marktbedeutung im europäischen Vergleich
Das Wachstum des russischen Einzelhandels weist eine deutlich höhere Dynamik als in Westeuropa auf, wobei GfK GeoMarketing zwischen 2007 und 2009 ein Wachstum von über 30 % für Russland prognostiziert.

Bei dieser hohen Wachstumsrate handelt es sich aber um Wachstum auf noch "niedrigem Niveau". Das heißt, eine geringfügige Zunahme der Wirtschaftsleistung in den leistungsstarken Ländern Westeuropas ist absolut gesehen gewichtiger als ein starkes Wachstum einer sich noch entwickelnden Wirtschaft wie Russland. Im Schnitt beträgt die GfK Kaufkraft für den Einzelhandel je Bewohner in Russlands etwa 1.800 Euro pro Jahr. Davon wird im Vergleich zu den Märkten Westeuropas ein erheblich höherer Anteil für die Bedarfe des täglichen Lebens ausgegeben. Dennoch betrug das geschätzte gesamte Umsatzvolumen des Einzelhandels in Russland im Jahr 2007 "nur" 260 Mrd. Euro bei rund 143 Mio. Einwohnern. Im Vergleich wurde in Deutschland - dem nach Umsatzvolumen größten Konsumentenmarkt Europas - im gleichen Jahr mit gut 80 Mio. Einwohnern ein Einzelhandelsumsatz von 400 Mrd. Euro erzielt.

Marktdynamik erfordert gründliche Prüfung
Trotz eventueller Risiken und oft geringerer Gesamtvolumina des Einzelhandels steht Russland - gemeinsam mit andern stark wachsenden Märkten wie etwa der Ukraine - weiterhin im besonderen Fokus von expandierenden Unternehmen.

Der hier gegebene Überblick ist vor dem Hintergrund fast täglich neuer Planvorhaben sowie unzähliger derzeit schon im Bau befindlicher Projekte zu sehen. Der russische Markt ist sehr dynamisch. Ein Engage­ment in Russland setzt daher eine tiefer gehende Befassung mit dem Markt und den Gegebenheiten vor Ort an möglichen Standorten voraus.

Olaf Petersen, Leiter des Bereichs Real Estate Consulting von GfK GeoMarketing, betont: "Im heutigen russischen Markt ist bei aller Euphorie und Aufbruchsstimmung unbedingt zu beachten, dass sich langfristig nur leistungs­starke, funktionale Konzepte an sehr guten Standorten durchsetzen werden. Wer keinen kühlen Kopf behält und in einer Gold­gräber­stimmung das Qualitäts-Management vernachlässigt und dabei zu viele Kompro­misse eingeht, der wird feststellen, dass er sehr schnell von den Ereignissen - sprich anderen Projektentwicklungen - überholt wird. Aus unserer Sicht als Standort- und Immobiliengutachter ist in diesem unübersichtlichen Markt daher eine detaillierte Know-how- und datenbasierte Analyse sowie Vor-Ort-Recherche im Vorfeld jedes Projektes unerlässlich. Nur so können Investoren und expandierende Unternehmen eine qualitativ hochwertige Entwicklung realisieren, die auch nachhaltig im Wettbewerb bestehen kann."


Artikel vom 20. September 2008 verantwortlich: GfK GeoMarketing