Immobilienkrise auch in Deutschland ! Interessenten lasst Eure Immobilien bewerten !

WIRTSCHAFTSKRISE

Für Immobilien-Makler ist die Party vorbei

Katerstimmung auf dem Immobilienmarkt: Nach mehreren Boomjahren ist das Vermittlungsgeschäft mit Gewerbeimmobilien eingebrochen – um bis zu 79 Prozent. Nun stehen viele Firmen vor dem Ruin. Und Tausende Makler werden sich wohl bald bei der Bundesagentur für Arbeit melden müssen.

In den vorangegangenen Boomjahren verdienten Makler Millionen Euro an Provisionen, genossen Champagner, fuhren schnelle Autos. Jetzt hat die Finanzkrise die einstige Boombranche voll erfasst. Mit der DB Immobilien ist jetzt das erste große Beratungshaus in Deutschland in die Insolvenz gegangen. Andere Unternehmen bauen zugleich massiv Stellen ab. Dem Höhenflug folgt das Tal der Tränen, denn weltweit lähmt die Rezession die Immobilienmärkte. Unternehmen mieten kaum noch Flächen an, Investoren schrecken vor Käufen zurück. Allein in Deutschland schrumpfte das Transaktionsvolumen an den Gewerbeimmobiliemärkten im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 79 Prozent auf nur noch 1,7 Mrd. Euro. „Niemand hat diesen rapiden Einbruch der Märkte erwartet“, sagt Martin Drummer, Chef des Maklerhauses CB Richard Ellis (CBRE) in Deutschland.

In den Bilanzen der börsennotierten Immobiliendienstleister schlägt die Krise tiefrot zu Buche. CBRE verzeichnete im ersten Quartal einen Verlust von 36,7 Mio. US-Dollar (27 Mio. Euro). Gegenüber 2007 will der international tätige Konzern aus Los Angeles seine Kosten dieses Jahr um bis zu 500 Mio. US-Dollar (367,6 Mio. Euro) senken. Marketing- und Reiseetats wurden drastisch zusammengestrichen – und Mitarbeiter entlassen. Drummer: „In Deutschland haben wir die Zahl unserer Mitarbeiter von 285 auf 244 reduziert.“

Wohnungspreise in Deutschland sinken rasant

Nicht besser sieht es beim Mitbewerber Jones Lang LaSalle (JLL) aus. 2007 hatte der Konzern aus Chicago noch einen Rekordgewinn von 256 Mio. US-Dollar (rund 190 Mio. Euro) eingefahren. Allein im ersten Quartal dieses Jahres betrug der Nettoverlust 61 Mio. US-Dollar (44,8 Mio. Euro). Jetzt werden weltweit Stellen gestrichen. Finanzvorstand Lauralee Martin: „Wir haben Maßnahmen zur Ausdünnung der Personaldecke im ersten Quartal ausgeweitet.“ Allein in Deutschland fiel die Zahl der Beschäftigten seit Anfang 2008 von 700 auf 550. Auch Paul Idzik, seit November neuer Vorstandschef von DTZ, hat reichlich Kündigungen verschickt. In Deutschland mussten 80 von 400 Beschäftigten der britischen Immobilienberatungsgesellschaft gehen. In Österreich und Portugal wurden die Niederlassungen ganz geschlossen. Mehr als 50 Mio. Euro will Idzik dieses Jahr einsparen, nachdem im letzten abgeschlossenen Berichtshalbjahr ein Verlust von neun Mio. Pfund (10,4 Mio. Euro) anfiel – nach einem Gewinn von 12,5 Mio. Pfund (14,5 Mio. Euro) im Vorjahreszeitraum. Die Aktie verlor seit dem Juli 2008 75 Prozent.

In Deutschland musste sich jetzt mit der DB Immobilien sogar das erste Maklerhaus in Insolvenzschutz begeben. „Die wirtschaftliche Schieflage wurde im Wesentlichen durch den schwierigen Gewerbeimmobilienmarkt verursacht“, sagt Carolin Mülverstedt, Sprecherin des Vermittlungspartners der Deutschen Bank. Mit Hilfe des gerichtlichen überwachten Sanierungsverfahrens soll das Unternehmen nun „dem durch die Finanzkrise gebeutelten Markt angepasst werden“, sagt Mülverstedt. Entlassungen sind vorerst nicht geplant. „Die Gehaltszahlungen für die Mitarbeiter sind für die nächsten Monate gesichert“, bestätigt Insolvenzverwalter Markus Ernestus.

Allerdings sehen viele Experten nicht nur in der Immobilienkrise die Ursache für die Probleme vieler Beratungsgesellschaften. „Schwierigkeiten haben jene Unternehmen, die während der Spekulationsblase ein immenses künstliches Wachstum aufwiesen und kurzfristig einen hohen Personalstamm aufgebaut haben“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident der Maklerorganisation Immobilienverband Deutschland (IVD).

So hatte das Maklerhaus DTZ 2007 den Mitbewerber Donaldsons in Großbritannien für 39,8 Mio. Pfund übernommen, auch 2008 kräftig expandiert. Von Mai bis Ende Oktober 2008 stieg die Nettoverschuldung um 121 Prozent auf 74,6 Mio. Pfund (86,5 Mio. Euro).

Jones Lang LaSalle wiederum erwarb 2008 in Deutschland für Millionenbeträge die Einzelhandelsspezialisten Kemper’s und Brune Consulting, kaufte in den USA das Maklerhaus Staubach. CBRE übernahm Mitbewerber in China, Großbritannien und Kanada. Mit der Immobilienkrise sind die Buchwerte der aufgekauften Mitbewerber aber deutlich gefallen. JLL schrieb im ersten Quartal allein auf die Vermögenswerte von Kemper’s und Staubach rund 5,1 Mio. Euro ab. DTZ musste sich gar eine Kapitalerhöhung rund 54 Mio. Euro besorgen, um liquide zu bleiben.


Makler Immobilien Entlassungen Champagner Berlin
Nicht betroffen von der gegenwärtigen Krise seien hingegen Inhaber geführte mittelständische Maklerhäuser, sagt Verbands-Vize Schick. „Diese Unternehmen haben in der Euphorie nicht übertrieben expandiert.“ Das Düsseldorfer Maklerhaus Aengevelt zum Beispiel hat in den Boomjahren seine Mitarbeiterzahl nicht aufgestockt, nun aber auch keine Entlassungen vorgenommen. „In guten Zeiten wird bei uns viel gearbeitet und gut verdient, in schlechten Zeiten der Gürtel enger geschnallt, aber niemand auf die Straße gesetzt“, sagt Wulff Aengevelt. Das Unternehmen werde dadurch gestärkt aus der Krise hervorgehen, sagt der geschäftsführende Gesellschafter. „Wenn die Märkte drehen, müssen wir nicht erst neue Leute suchen, sondern können dann sofort Aufträge übernehmen.“

21.05.09
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Den stabilen deutschen Markt hat es mittlerweile erwischt.

Büroimmobilien: Krise erreicht deutschen Mietmarkt / Asien / Europa / Amerika

Die durch die Finanzkrise ausgelöste Talfahrt der Weltwirtschaft hat die Büroimmobilienmärkte im ersten Quartal rund um den Globus massiv getroffen. Ob in New York, Frankfurt, London oder Peking - überall ist das Vermietungsvolumen geschrumpft. Die Mietpreise sind zum Teil drastisch eingebrochen.

Vergleichsweise glimpflich davongekommen ist bislang der deutsche Markt. Nach einer Studie der Immobilienberatungsgesellschaft Atisreal fiel das Vermietungsgeschäft an den acht wichtigsten Standorten gegenüber dem Vorjahreswert um 23 Prozent auf 589.000 Quadratmeter. Die Spitzenmieten gaben seit dem Jahreswechsel im Schnitt um vier Prozent nach. Zugleich sank das Investitionsvolumen auf 1,7 Mrd. Euro. Das entspricht einem Rückgang um die Hälfte gegenüber dem ohnehin schon schwachen vierten Quartal 2008.


Im Londoner Bürokomplex Canary Wharf brachen die Preise besonders stark ein

"Die Wirtschaftskrise ist auf den deutschen Büromärkten angekommen", sagt Peter Rösler, Chef von Atisreal Deutschland. "Die schwierige Situation vieler Unternehmen wird im weiteren Jahresverlauf dazu führen, dass Investitionen zurückgestellt und weniger Büroflächen angemietet werden." Eine Erholung des Marktes sei derzeit nicht in Sicht, meint Andreas Trumpp, Chefanalyst beim Beratungshaus Colliers Schauer & Schöll. "Tendenziell werden die Leerstände aufgrund der anstehenden Fertigstellungen sowie der verringerten Flächennachfrage in den meisten Städten in den kommenden Quartalen ansteigen."

Für die Finanzmetropole Frankfurt etwa erwartet Markus Schmidt, Leiter Research beim Immobiliendienstleister Aengevelt, im Jahresverlauf einen Zuwachs der unvermieteten Flächen von 1,63 Millionen Quadratmetern Ende 2008 auf 1,75 Millionen. "Die Spitzenmiete dürfte dadurch bis Dezember um neun Prozent auf 35 Euro pro Quadratmeter zurückgehen", sagt Schmidt.

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Febr. / März 2009

Büromarkt

Die Chancen des Büroimmobilienmarktes in Frankfurt stehen auch 2009 nach Ansicht einiger Experten gar nicht so schlecht, wie von manchen in der Branche befürchtet. Zwar ist der Markt nach Erkenntnissen des Immobilien-Gutachter-Ausschusses der Stadt Frankfurt als Folge der Finanzkrise gegenwärtig "erstarrt". Doch wird er in Bewegung geraten, weil Unternehmen kostengünstigere oder modernere Domizile suchen. Und nach der Analyse des Großmaklers CB Richard Ellis werden sich "Neubauprojekte mit guter Qualität in dezentraler Lage mittelfristig gegen hochpreisige Innenstadtlagen durchsetzen", so der Chefresearcher Jan Linsin. Trotz Finanzkrise also sei kein "abrupter Einbruch am Bürovermietungsmarkt" zu befürchten.

Nachfrage sei aber weniger "im Spitzensegment" sondern vermehrt in der mittleren Preiskategorie zu erwarten. Mit einem verstärkten Kostenbewusstsein der Mieter sei zu rechnen. Die erzielbare Spitzenmiete "im Teilmarkt Bankenlage" sei daher "auf ihrem Höhepunkt angekommen". Nach Erkenntnissen der Immobilienmarkt-Analysten von Jones Lang LaSalle sei in Toplagen zum Teil ein Minus von zehn bis 15 Prozent festzustellen.


Zu registrieren sei laut CB Richard Ellis eine tendenzielle Verlagerung von der traditionellen Bankenlage (Mainzer Landstraße) in Richtung City West (Theodor-Heuss-Allee) sowie Europaviertel. Da gehe es auch um die optimale Verkehrsanbindung. Die Nachfragenden seien "preissensibel", legten aber hohen Wert auf qualitativ gute Büroflächen. Insbesondere nachhaltige Objekte, die ökologisch als auch ökonomisch sinnvoll sind, würden zukünftig ein verstärktes Gewicht haben.


Bürofläche in Frankfurt: mehr als 8,5 Millionen Quadratmeter.

Leerstand Büroraum in Frankfurt: mehr als eine Million Quadratmeter, davon rund 300 000 in der Bürostadt Niederrad.

Umsatzzahlen des Jahres 2008 im Gewerbe-Sektor: 1,2 Milliarden Euro, das entspricht dem Wert von 2004.

Im bisherigen Rekordjahr 2007: 4,3 Milliarden Euro Umsatz.

Die Hauptumsätze (rund 70 Prozent) gibt es seit 25 Jahren laut Immobilien-Gutachterausschuss der Stadt im Westend, dem Bankenviertel und sonstigen citynahen Lagen.

Prognosen sagen eine Verlagerung in dezentrale Lagen mit hochwertigen Büros voraus. Schlechte Qualität in Randlage aber sei unvermietbar. Das sind etwa 800 000 Quadratmeter.
Im internationalen Vergleich werden sogar Vorteile für Frankfurt gesehen. Während in Ländern wie Großbritannien, Frankreich, Italien, den USA und insbesondere Spanien die Arbeitslosenquoten 2008 nach oben geschnellt seien, konnten in Deutschland - speziell auch in Frankfurt - sogar rückläufige Arbeitslosenzahlen registriert werden. Das bedeute geringere negative Auswirkungen auf die Nachfrage und somit auch auf den Leerstand in Frankfurt.

Tendenziell erkennt CB Richard Ellis "ein rückläufiges Mietniveau", insbesondere für ältere Objekttypen mit nur B- und C-Qualität. Eine Zunahme des Anteils an nicht mehr marktgängigen Büroflächen am insgesamt leicht steigenden Leerstand sei zu erwarten.

Schwierige Zeiten sehen Makler auf Immobilien-Entwickler zukommen. Die geforderten "hohen Vorvermietungsquoten" und die "fehlende Finanzierungsbereitschaft der Banken" erschwerten das Entwickeln von Projekten oder machten es sogar


Baustopp für Luxusimmobilie in Berlin
von Hubert Beyerle
Die Finanzmarktkrise hat ein erstes Opfer unter den deutschen Luxusimmobilien gefunden. In Berlin hat der Immobilienentwickler Orco das Luxuswohnprojekt "Fehrbelliner Höfe" im Bezirk Mitte gestoppt.

ZUM THEMA

* Höhere Anforderungen: Banken drosseln Kreditvergabe

Als Grund nannte die Orco-Sprecherin "eine Kombination von gestiegenen Finanzierungskosten und höheren Vermarktungsrisiken". Orco werde sich nun auf Gewerbeimmobilien wie das Projekt Leipziger Platz konzentrieren.

Die Fehrbelliner Höfe sind bislang zwar das einzige Projekt dieser Art in Deutschland, das wegen den Eintrübung des Konjunkturumfelds abgeblasen wurde, weitere könnten aber folgen. "Der Baustopp kommt angesichts der gesamtwirtschaftlichen Wetterlage nicht überraschend", sagt Tobias Just, Immobilienexperte von DB Research. Projektentwicklung im Immobiliensektor gehöre zu den risikoreichsten Anlagen überhaupt. Den Aussichten auf attraktive Renditen stehen hohe Risiken gegenüber. Wenn sich Verkauf oder Vermietung um Monate verzögerten, gehe das sofort auf die Rendite. "Wenn sich das Gesamtumfeld verschlechtert, sind solche Projekte in der Regel als erste davon betroffen."

Sonderrolle Berlins bei Immobilien

Dennoch steht der Berliner Baustopp bislang allein da, denn noch immer spielt die Hauptstadt bei Immobilien eine Sonderrolle. "Bei den Nachfragern der Luxuskategorie in Berlin handelt es sich nahezu ausschließlich um ausländische Interessenten, die sich einen Zweit- oder Drittwohnsitz in der Bundeshauptstadt sichern wollen", sagte Wulff Aengevelt, Gesellschafter von Aengevelt Immobilien.

Insbesondere Anleger aus Skandinavien hatten sich in der Vergangenheit wegen der niedrigen Preise in Berlin eingekauft. Die lokale Kaufkraft liegt in Berlin noch immer deutlich hinter westdeutschen Städten zurück. Immerhin habe, so Aengevelt, die Nachfrage nach Wohnungsprivatisierungen in guten Lagen zuletzt sogar noch zugenommen.

In Städten wie München und Frankfurt ist die Nachfrage nach besonderen Luxusapartments offenbar ungebrochen. Hier zahlen Käufer bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter - doppelt so viel, wie in Berlin verlangt wird.

Insgesamt spielen Luxusimmobilien in Deutschland allerdings noch eine untergeordnete Rolle, verglichen mit Ländern wie Großbritannien oder den USA. "Das Luxussegment ist hier noch sehr jung, es gibt wenige Erfahrungen und verlässliche Informationen", sagt DB-Research-Experte Just.