Erben von Immobilien / vererben/ erben

Warum sich Erben oft jahrelang streiten
Das hat der Verstorbene meist nicht gewollt: Die Erbengemeinschaften streiten sich um seinen Nachlass. Hauptgrund sind schwammige Formulierungen im Testament, besonders bei der Aufteilung von Immobilien. Am besten sollten Vermögenswerte aufgelistet und den Erben zugeordnet werden.
Als der Vater starb, hinterließ er eine Frau und drei Kinder. Und er hinterließ ihnen drei Grundstücke und Wertpapiere. Auf den ersten Blick ist in einem solchen Fall im Erbrecht alles klar geregelt: Die Mutter bekommt die Hälfte der vererbten Vermögenswerte, die Kinder je ein Sechstel. Aber das Wort "Vermögenswert" bringt schon das erste Problem ins Spiel: Wie hoch ist er? Und wie einigen sich die Beteiligten darauf, ihn mit Geld aufzuwiegen? Ein Fall, dessen Klärung sich in der Kanzlei von Erbrechtsanwalt Wolfgang Schwackenberg aus Oldenburg über mehrere Jahre hingezogen hat. Bares lässt sich mit simpler Mathematik nach Quoten auf mehrere Erben aufteilen. Kommen Wertpapiere und Immobilien ins Spiel, wie in diesem Fall, müssen die Werte erst verflüssigt werden. Und der Weg dahin ist hürdenreich, beobachtet der Vorstand der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein immer wieder. Unterschiedliche Erwartungen, Misstrauen oder langjährige Feindschaft können den Erbfall - und die Entscheidungsfindung in der Erbengemeinschaft - zum Spießrutenlauf machen.
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"Zu großen Teilen liegt das daran, dass nicht jeder Nachlass "teilbar" ist", erläutert Michael Rudolf, Vorstand in der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge in Angelbachtal. Gemälde und Grundstücke zum Beispiel sind es nicht. Und gibt es keine klare, also testamentarische Regelung des Erblassers darüber, wer welche Güter bekommen soll, kommt es meist zur Teilung des Erbes per Versteigerung - zumindest dann, wenn sich die Erben uneinig sind. Und das sind sie häufig.

Das geht schon bei vermeintlich simplen Dingen los: Soll die Immobilie vermietet werden oder nicht? Wenn sie es wird, an wen darf sie vermietet werden? "Manche erkennt man dann gar nicht wieder. Ich sage immer: Man lernt einen Menschen erst richtig im Erbfall kennen", sagt Klaus Michael Groll vom Deutschen Forum für Erbrecht in München.
Diese menschlichen Probleme gedeihen auf einem harten juristischen Fundament: "In der Erbengemeinschaft gehört allen alles. Und deshalb muss einstimmig über die Verwendung des Erbes entschieden werden." Das macht vieles kompliziert, schützt aber jeden einzelnen davor, Nachteile bei der Aufteilung des Erbes zu erleiden. Laut dem Forum gibt es nur für ein Viertel der Erbfälle ein Testament. In der Mehrzahl der übrigen Fälle liegt also eine Erbengemeinschaft vor. Und auch mit Testament ist nicht immer nur einer allein da.
Vergleichsweise leicht ist die Entscheidungsfindung noch bei der laufenden Verwaltung einer Immobilie - dabei gilt laut Groll das Mehrheitsprinzip. Das bedeutet, Entscheidungen können per Mehrheitsbeschluss getroffen werden. Sogenannte außergewöhnliche Entscheidungen dagegen erfordern Einstimmigkeit - und dazu zählt zum Beispiel, ob ein Laden auch an eine Bar vermietet werden darf oder nur an Tante Emma.
Soll ein Haus verkauft werden, stellen sich oft viele Fragen: "Vielleicht muss vorher noch renoviert werden, und einer will das nicht, weil er die Investition scheut - schon gibt es ein Problem", sagt Schwackenberg. Und ist nach langem Hickhack endlich alles geklärt, legt einer einen Teilungsplan vor. "Da muss dann alles haargenau drinstehen - und das ist ein unendlich kompliziertes Verfahren."
Die praktische Notgeschäftsführung
Praktisch ist dagegen die sogenannte Notgeschäftsführung, wie Groll erläutert: "Wenn es zum Beispiel ins Dach hineinregnet und das repariert werden muss, müssen alle dafür zahlen, ohne dass dafür vorher eine Abstimmung stattfinden muss." Auch eine Ausgleichszahlung ist möglich, wenn zum Beispiel einer nur sein Geld will, zwei andere aber die Immobilie halten wollen. "Dann verlässt einer die Erbengemeinschaft - das geht. Aber meist gibt es auch hier Uneinigkeit über den zugrunde zu legenden Wert, der durch drei zu teilen ist", sagt Erbrecht-Experte Rudolf.
Und wie kommen nun alle zu ihrem Erbe? Selbst das Erbe zu verflüssigen, kann Jahre in Anspruch nehmen. Denn wenn drei Kinder ein Haus erben, kann nicht eines einfach sein Drittel verkaufen - die drei müssen sich einigen, dass sie verkaufen und zu welchem Preis. "Und wenn der Preis nicht stimmt, will vielleicht einer wieder nicht verkaufen", sagt Groll. Entschieden werden müsse aber einstimmig.
Kluge Erblasser formulieren daher frühzeitig ein möglichst genaues Testament. "Darin ist am besten festgelegt: Jeder kriegt genau das und das", sagt Groll. Auch die Übertragung vor dem Todesfall, das Vorausvermächtnis, kann Ärger ersparen. Wer dabei den Verlust seines Hauses zu Lebzeiten fürchtet, kann problemlos mit einem Nießbrauchsvermächtnis vorbeugen - per Wohn-Nießbrauch kann sich der Erblasser zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht einräumen.

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